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1. ROI Basado en Ingresos por Renta

El ROI anual basado en la renta se calcula con la fórmula:

Ingresos Brutos Anuales:

Suponiendo que el departamento se vende a 6,400,000 MXN y se renta todo el año, pero con variaciones en la tarifa:

• Temporada alta (4 meses): 26,000 MXN/mes → 26,000 × 4=104,000 = 104,000

• Temporada baja (8 meses): Asumamos una tarifa 30% menor → 18,200 MXN/mes

18,200 × 8=145,600 = 145,600

Total ingresos brutos anuales: 104,000 + 145,600 = 249,600 MXN

Gastos Operativos Estimados:
(Administración, mantenimiento, impuestos, servicios, etc.)

• Mantenimiento + cuota de condominio: $5,000 MXN/mes → $60,000 MXN/año
• Otros gastos (reparaciones, seguros, gestión): Aproximadamente $15,000 MXN/año
• Impuestos ISR sobre rentas (25% de utilidad aproximada) → $30,000 MXN/año

Ingresos Netos Anuales: 249,600 − (60,000 + 15,000 + 30,000) = 144,600 MXN

Cálculo del ROI por renta:

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2. ROI Considerando Plusvalía

La plusvalía es el incremento en el valor de la propiedad con el tiempo. En la Zona Hotelera de Cancún, la plusvalía ha sido en promedio del 8% anual en los últimos años.

Si asumimos este incremento:

Valor futuro en un año: 6,400,000 × 1.08 = 6,912,000 MXN

Ganancia por plusvalía en un año: 6,912,000 − 6,400,000 = 512,000 MXN

Ahora, sumamos el rendimiento por renta: 144,600(renta) + 512,000(plusvalía) = 656,600 MXN

ROItotal =

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3. Comparación con Rendimientos Bancarios en México

Si en lugar de comprar el departamento, invertimos los $6,400,000 MXN en un banco, veamos los rendimientos típicos:

Opción	Rendimiento Anual (%)	Ganancia Aprox.
CETES 1 año	11%	$704,000 MXN
Plazo Fijo Bancario	6%	$384,000 MXN
FIBRAS (promedio)	9%	$576,000 MXN

Conclusión

• El rendimiento total del departamento (10.26%) es similar a FIBRAS y CETES, pero tiene menor liquidez.
• La renta sola (2.26%) es baja comparada con inversiones financieras.
• La plusvalía (8%) hace atractivo el inmueble si se mantiene a largo plazo.
• CETES (11%) es más seguro y líquido, pero sin plusvalía ni uso del bien.